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望京多个中心小区二手房价格在近期（2026年头）较2021-2023年的商场高点遍及出现了约40%乃至超越45%的大幅回调，且部分价格已低于七八年前（2015-2016年）。
同一时刻，近邻的奶西板块，一个新楼盘悄然出现在规划图上，高层均价 6.5 万/平米，洋房均价 7.7 万/平米。
这意味着，与周边在售新房如望京云尚（现房约 7.8 万/平）、望京国誉府（网签约 8.9 万/平）比较，价格倒挂高达 1-2 万/平米。
它坐落望京云尚街对面，分为南区 12 栋小高层和西区 3 栋洋房。住所体量是1500套，量大管饱！
其北侧规划了3400 户公租房，一大片密布的楼宇在夜色中黑漆漆地矗立着，与南侧的商品房构成了鲜明对比。
在奶西板块此前定位“改进”、价格遍及站稳8 万+的布景下，御林湾以6.5 万/平的高层均价杀入，几乎是对区域价格体系的一次“精准狙杀”。
以一套 100 平米高层户型核算，与周边新房差价可达150 万以上，这关于本就犹疑的买家来说，吸引力显而易见。
御林湾的价格上的优势是因为拿地时刻早，相同，拿地时刻早也代表着项目规划早，规范早，准现房，好坏清楚。
此外，配套状况却是硬伤，新房地点板块离最近的14号线公里，步行要半个多小时，公交还绕路，没车通勤不易。也有网友在线吐槽：
在工业、寓居与学区的三重加持下，这儿一度是向阳最坚硬的板块。保利中央公园、融科橄榄城等标杆楼盘，在 2020 年至 2022 年头涨幅惊人，部分房源单价冲上 14 万+。
转机点发生在2022 年小阳春之后。商场最早感受到寒意：望京的房价阻滞了。
从最高点至今，不少次新房回调起伏已达40%+。上京新航线 年高点降了 385 万，价格乃至回到了 2015-2016 年的水平。
望京的兴起，与大批互联网、科技公司的入驻密不可分。高收入人群带来了旺盛的购买力，支撑起房价继续攀升。
褪去工业滤镜后，一些曾被疏忽的问题开端闪现。职住平衡的抱负规划，在实践中演变成楼房与住所交叉、路网密布、噪音与光污染并存的实际。
通勤优势也被从头审视：14 号线 号线看似便当，却难以直达三环内的中心工作区，去往金融街、国贸等地仍需屡次换乘，其功率乃至被五环外的天通苑等板块“吊打”。
如保利中央公园、融科橄榄城等，遍及户型大、总价高，三居室面积多在 140-170 平米，总价门槛令当下的接盘者望而生畏。
而紧邻的五环外板块，如崔各庄、奶西，以更新的产品、更低的密度和更大的户型，不断分流着望京的改进客群。
在楼市下行趋势未改的布景下，后续地块的楼面价若进一步走低，开发商为促去化而采纳的“价格战”或许晋级。
奶西板块内，中建宸园等第一批商品房已进入二手商场，将与御林湾等新盘一起竞赛，构成 “新房与二手房相互践踏”的局势。
它从一个被本钱与工业界说的“概念板块”，回归到一个需要用实在的寓居体会、通勤功率和社区质量来赢得购房者的“寓居板块”。
当投机泡沫被挤出，望京老练的商业、优质的学区与丰厚的城市配套仍然实在存在。
那些不需要极点通勤的家庭，或许能以更合理的价格，入住这座从前高不可攀的“城中之城”。
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